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像什么东北这些地方，人口在绝对减少人都往南方走！有些地方的房产早都过剩了，这些地方都是结构性问题，留不住人 这么多年来各种政策，对金融、房地产还是相对的是限制的但是房地产行业对经济的促进作用，又是不可忽视的。
1980年，中国这1.8亿城市居民的人均住宅面积是5㎡，70-80年代，中国“人多地少、百废待兴”，什么行业既能解决住房问题，又能拉动经济，刺激内需？最终，这一重任由房地产肩负！ 1980年，整个中国的商业、服务业也就1000亿。
缩的，一旦有外部条件，就像干柴烈火，爆炸式的发展 邓小平1980年以后，改革开放一开始，其实就释放了城市的机制。
1、 承包制；把5亿种地的农民，搞得只要2亿就够了，3亿农民释放出来到沿海 2、 农村的户口；因为户籍制度，几百、几千年下来，农民是不能到城里边去工作的，户口绝对管制那么在80年代的初期和中期就可以离土离乡，可以到城里打工了。
3、 在城里只要打工10年以上，就可以在城市相对落户，就有了户口那么我们1.8亿人变成了9亿人，不断的农民户口落进来了 所以这三个制度，一个可以落户的制度、一个可以离土离乡的制度、一个承包制，释放劳动力的制度。
这都是为城市化大发展奠定的基础性动力！ 4、 城市有了土地批租；这就有了房产商了 5、 老百姓开始有了自己拥有产权的家庭居住的房子，当时的国企员工，单位都是给公房住，1992至1993年开始，所有公房可以变成私房。
杆，老百姓如果要全款买房是很难买得起的 所以以上6条一合成，就变成了巨大的房地产推动力！之后出现了像上海浦东这样的投资、融资平台。
房产商买地，搞开发区、旧城改造 国家出现开发区，每个开发区都相当于经济发展的增长极千千万万的工业开发区、城市开发区起来都是造成城市化运动的概念这就极大地去满足了大家的需求！ 1990年，中国1年造的房产面积是1000万平方米！房地产市
以上是前30-40年房产发展的情况而现在的房产进入了新阶段！10个指标，出现拐点！ 1、 大家基本上认为14亿人是天花板，感觉人口在减少 2、 中国的城市化率已经到了65%，几乎等同于欧洲、美国的75%。
原因在于中国的城市化率实际上是把农村里边的青年人、中年人给抽出来了就算还要增长，最多增长5-6个点到头！ 3、 中国的老龄化正在加速，去年已经到了21%，预计2035年会达到30%以上！甚至到了2050年、2060年以后达到40%、50%都有可能！这样子看来，老年人越多，对房子的需求就越少。
死亡率的增加，还会退出很多房子出来 以上三点都影响住房结构！对新房的需求会大幅下降！ 4、 截止到去年，中国的房产商造好的房子，一年以上没卖掉的有6亿平方米，这就出现了库存，一手房库存加之有人买的房子，没住闲置的、投资的有20%。
这些年来，国内总的房屋面积是400亿平方米新建的商品房，1990年以后卖掉的，在老百姓手中的有300亿平方米，其中有60亿是闲置的一个人闲置的房子如果每年涨20%-30%，5年翻一番那这个人就算有1-2套闲置房，他也不怕。
因为他觉得在涨价，心里是高兴的房产商房子没卖掉，他也高兴，觉得还比较划算但是，如果房价横盘，不涨了！那这个库存就是积压！积压就会对新造的房子造成影响，需求大幅度萎缩 5、 目前中国人均住房，2019年统计是48㎡，到了2020年则达到了50㎡，全世界发达国家，如欧美这些国家，50㎡就是天花板。
40年前我们5㎡，现在50㎡，上了天花板再空洞的需求，就算再想泡沫化也泡不出来了！ 6、 年度投资；2000年是1亿㎡，2010年10亿㎡，201
北京王府井、深圳、新疆……全国基本上都是这样在原来的基数上翻4番，基本如此！土地价格也是呈10倍、十几倍的涨当这个涨价趋势越发明显后，房产商就会囤房，哪怕卖不掉！因为过个5年就涨价了，都会去囤地、炒地皮。
所以大家都不怕库存、不怕规模，然后拼命去融资贷款这个规律是20年以来造就的温床给宠出来的、给惯出来的！ 8、 危旧房改造、城市旧城改造、基础设施建设也差不多了，没有这个需求了 9、 城市内的学校、医院建设也到头了，现在的大学过剩了。
1980年大学的在校生人均占地只有10㎡，教育部当时定了一个制度：要求人均50㎡而目前3000多所大学，人均50㎡已经达到了也不需要扩张，也不会变成4000所大学所以，教育公共设施也到头了 10、 房地证金融；房产商的负债率都在90%甚至更多！你总不能零资产吧？所以房产商的杠杆从10%到20%到30%......的负债率到80%、90%的负债率，已经到天花板了，不能再高了！
综上所述，新阶段、新常态要出现了！ 目前房地产商的困境，不是国家政策影响理性分析：从长远的供需求关系、加上之前30-40年房产商大搞高流转、高举债、囤地、炒地皮、搞超级大盘等等造成的要不然怎么之前一二十年不崩，现在崩了？。
就目前来看，今后中国楼市会有5个变化 1、 负债率；全世界的房产商负债率都没超50%的，香港的房产商，全部负债率不超过40%过去的三高：地价高、房价高、需求量高20年翻3番、翻4番这个需求一旦没了，就必须把负债率给降下去！。
2、 高价买地、造大楼盘、库存多会限制；应实事求是、按市场需求，结构性开发 3、 搞跨界；之前房产商又是搞金融、又是搞商业、又是搞工业、又是搞制造业觉得赚了钱后就可以到处乱搞毕竟术业有专攻嘛。
4、 乱生子公司，中国房产商多如牛毛，独立法人的就有9万个中国房产商数量比全世界的都还多以后不会有那么多，有1万个不得了了今后10年，有的倒闭、有的转行等等 5、 销售模式改变，不会像原来造100万㎡，就卖100万㎡这样子去搞大周转。
以后会变成造50万㎡，其中25万㎡是商品房卖掉，剩下25万㎡是商业性租赁房，变成商租、长租公寓销售商租两用的话，负债率就会下降概念就是：租金可以用去发ABS（资产支持证券化）债券，也就是REITS（房地产信托投资基金）。
REITS一发，那么资本市场的债券资本就来了，覆盖它一半的资本然后银行贷款，造房子、卖房子之后就会又产生一半资本这样子，反而变成了一个均衡！ 以上5个变化，会是今后房地产的常态化经营状态，所以不用担心这个阵痛，这是中国房地产发展了那么多年、发展到了这一步，必然带来的一个拐点！拐点过后，将是良性循环的开始！而且这个开始，不仅仅是靠政府约束，政府约束只是个导向，政府哪怕拼命约束，房产商还是5个炒，5个大周转。
到了土壤转轨的时候，它自己就会转到以上5种状态政府又在旁边正常的进行引导，这个时候才是真正的房子是拿来住的，不是拿
逐年递减房价短时间内会横盘，也有可能10年以后会上涨，但是每年的涨幅会低于GDP增长率但不会出现5年跌一半，10年跌两半，没这个概念！因为房产总会折旧，折旧的话呢，如果我们有550亿㎡，每年折旧2%或者1.5%，差不多折旧就是10亿㎡。
不要去造20亿㎡，这个时候形成的可循环持续的状态以折旧状态为平衡，宏观来说：有个大体平衡，是肯定会去平衡的 房地产是支柱产业，占GDP的5%-10%的分量增长，有可能影响你10%，负增长也影响你10%，一上一下就是20%。
所以房地产是支柱产业，要保持稳定 房地产也是民生产业，中国老百姓的财富60%在房子上也该稳定 房地产是半个金融企业，因为里面有大量的金融按揭贷款，一旦全面崩盘的话对金融机构来说也是个问题 房地产是大量的供应链上的工业、企业的源头，是龙头产业，带动几十个工业的销售。
所以，追求房地产行业的稳定，不大起大落就是在限制土地价格、房产价格、建设量、炒作翻番 对政府来说，当下对一些困难的房产商，不是简单地要去救一旦它要崩盘，它的债务实际上进入破产重整的阶段！资产不是房产商的，是债权人的。
这个债权人包括银行、非银行、包括老百姓、集资款的债主也包括按揭买房，还没拿到房子的老百姓还包括许多施工方，没拿到施工款的 如果简单的让房产商破产，会造成社会震荡！所以怎么让它软着陆？那就用重组的办法，重组是一切危机中，解决危机的重要的一种方法。
1、 大型的房产商、出了问题的房产商，自救，自我重组壮士断臂，保存最主要的一个机体整体不出现瘫痪 2、 优势的房产商去收购、兼并、重组出了问题的房产商 3、 国有资本拿出资本金，成为战略投资者，入股到那些优势房产商，让这些有优势的房产商去收购兼并。
4、 地方政府拿出一定的资金，把以前10年、5年批租给房产商的地皮根据当前市场行情打折回购！ 5、 房产商的库存房，政府回购一部分中低端作为保障房、中高端的作为人才房 总之，五管齐下，稳住局面。
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文章来源:北京商报
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