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房地产企业开发流程及关键要素图
✦ 土地获取阶段1、土地获取方式土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开友的首要条件目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过“招拍挂“受让土地是房地产企业最主要的士地获取方式，协议出让则适用十公共福利事业和非营利性的社会 团休、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重纠也成为房地产企业 越来越常见的士地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买士地带来的竞争，节省直接转计士地斋要缴纳的各种税费。
＂招拍挂”方式的具休 区别如下：
2、土地获取流程房地产企业通过政府上地出让获取十地的一般流程如图首先进行土地竞拍前准备：包括价伯研究判断、确定坝目定伈和方案等；支付保证金后参与“招拍挂“竞得土地；竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》；
凭十地出让合同、用地红线图、坝目批准文件等向规划部门中诗办理《建设用地规划许可证》；在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和士地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权
竞买保证金方面，一般情况下士地出计保证 金小低千标的金额的20%, 但是目前多地调控政策中提高了保证金比例（例如武汉、南昌已提高罕60% ) , 并缩短了十地出计金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求。
3、获取土地阶段的会计核算根据会汁准则，企业取得的士地使用权通常应确认为无形资产，但改变上地 使用权用途等具体分为：( 1 ) 土地用千建造对外出售的房屋建筑物： 相关的士地使用权账面价伯应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处捚如下：
( 2 ) 土地用千赚取租金或资木增值： 应当将其转为投资性房地产士地使用权的取得成本直接计入“无形资产＇账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成木，而仍作为无形资产进行核算，士地使用权与地上建筑物分别 进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入“无形资产”账户，具体会计处埋如下：。
4、获取土地阶段税务处理房地产企业获取士地阶段涉及的税收主婓有契税和印花税等契税税率山地方政府根据本地实际情况确定( 3~5% ) , 在纳税人签订土地、房屋权屈转移合同的当天发生纳税义 务， 需在之后 10日内进行纳税巾报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款； 契税一般不迫过＇应交税费“利目进行核算， 视取得土地使用权的用途计入不同的会计利目。
房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入“开发成木科目”，为建造办公楼等自 用而取得的士地使用权所缴纳的契税，计入“无形资产“科目印花税在签订土地出让合同时发生， 税额为十地出让金额的 0.5%。
若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税 会计处理方面，应在税金及附加账户核算
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